Drei Bescheide, drei Stufen
Die Grundsteuer entsteht in einem gestuften Verfahren. Jeder Bescheid baut auf dem vorherigen auf:
| Stufe | Bescheid | Behörde | Rechtsbehelf |
|---|---|---|---|
| 1 | Grundsteuerwertbescheid (in einigen Ländern Bescheid über Flächen- oder Äquivalenzbeträge) | Finanzamt | Einspruch |
| 2 | Grundsteuermessbescheid | Finanzamt | Einspruch |
| 3 | Grundsteuerbescheid (Hebesatz, Zahlbetrag) | Gemeinde | Widerspruch oder Klage, je nach Rechtsbehelfsbelehrung |
Der Grundsteuerwertbescheid und der Messbescheid sind sogenannte Grundlagenbescheide. Ihre Feststellungen sind für den nachfolgenden Bescheid bindend. Einwendungen gegen den Wert können deshalb nur durch Anfechtung des Wertbescheids geltend gemacht werden, nicht gegen den Bescheid der Gemeinde (§ 351 Abs. 2 AO). Wer etwa eine falsche Wohnfläche erst im Grundsteuerbescheid der Gemeinde bemerkt, kann diesen Fehler dort nicht mehr angreifen, wenn der Wertbescheid bereits bestandskräftig ist.
Viele Wertbescheide wurden bereits 2023 oder 2024 verschickt. Die Einspruchsfrist von einem Monat ist in diesen Fällen meist längst abgelaufen. Prüfen Sie deshalb, ob Ihnen eine fehlerhafte Bewertung auf anderem Weg korrigiert werden kann, etwa durch eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung.
Häufige Fehler im Grundsteuerwertbescheid
Gerade weil die Erklärungen in großer Zahl elektronisch verarbeitet wurden, lohnt sich ein genauer Abgleich mit Ihrer Erklärung und den Grundbuch- und Katasterdaten. Häufige Fehlerquellen sind:
- Grundstücksfläche: Flurstücke wurden doppelt erfasst oder Anteile an Gemeinschaftsflächen falsch übernommen.
- Wohnfläche und Nutzfläche: Keller, Dachböden oder Garagen wurden fälschlich als Wohnfläche gewertet.
- Baujahr: Ein falsches Baujahr wirkt sich im Bundesmodell auf die Restnutzungsdauer und damit auf den Wert aus. Kernsanierungen können relevant sein.
- Grundstücksart: Ein Zweifamilienhaus wurde als Mietwohngrundstück oder gemischt genutztes Grundstück eingeordnet oder umgekehrt.
- Bodenrichtwert: Es wurde der Bodenrichtwert einer falschen Zone angesetzt, oder Besonderheiten wie Hinterland wurden nicht berücksichtigt.
- Übertragungsfehler: Angaben aus der Erklärung wurden falsch übernommen, etwa Zahlendreher.
Welche Merkmale relevant sind, hängt vom Bundesland ab. Neben dem Bundesmodell gibt es eigene Landesmodelle, etwa in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, die zum Teil nur auf Flächen und Lage abstellen. Was im einen Land ein wichtiger Prüfpunkt ist, spielt im anderen keine Rolle.
Verfassungsfragen: Stand 2026
Gegen die neue Grundsteuer wurden bundesweit sehr viele Einsprüche eingelegt, oft mit dem Argument, die Bewertung sei verfassungswidrig. Der Bundesfinanzhof hat im November 2025 in mehreren Urteilen entschieden, dass das Bewertungsrecht im Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Dagegen haben der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht erhoben, die aktuell (Stand 2026) anhängig ist.
Für Ihren Einspruch bedeutet das:
- Ein allein auf Verfassungsbedenken gestützter Einspruch hat nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs geringe Aussichten, solange das Bundesverfassungsgericht nicht anders entscheidet.
- Ist Ihr Einspruch noch offen, können Sie unter Hinweis auf die Verfassungsbeschwerde das Ruhen des Verfahrens beantragen (§ 363 AO). Eine Rücknahme sollte gut überlegt sein, denn von einer späteren günstigen Entscheidung profitieren in der Regel nur noch offene Fälle.
- Für die Landesmodelle laufen teilweise eigene Verfahren. Der Stand unterscheidet sich je nach Land.
Die Entwicklung kann sich ändern. Eine Partnerkanzlei oder ein Steuerberater kann den aktuellen Verfahrensstand für Ihr Bundesland einordnen.
Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde
Der Bescheid der Gemeinde setzt den Messbetrag mit dem örtlichen Hebesatz in einen Zahlbetrag um. Gegen ihn kommt je nach Bundesland ein Widerspruch bei der Gemeinde oder direkt die Klage beim Verwaltungsgericht in Betracht. Welcher Rechtsbehelf gilt und innerhalb welcher Frist, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids.
Sinnvoll ist ein Rechtsbehelf gegen den Gemeindebescheid vor allem bei Fehlern, die die Gemeinde selbst zu verantworten hat:
- falscher Hebesatz oder falscher Zeitraum,
- Rechenfehler beim Zahlbetrag,
- falscher Steuerschuldner, etwa nach einem Verkauf,
- Bedenken gegen die Hebesatzsatzung, etwa bei unterschiedlichen Hebesätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke, wo das Landesrecht diese zulässt.
Wird der Grundsteuerwert- oder Messbescheid später geändert, passt die Gemeinde ihren Bescheid von Amts wegen an. Ein Einspruch gegen den Wert beim Finanzamt wirkt deshalb auch auf den Gemeindebescheid durch.
So gehen Sie konkret vor
- Bescheide sortieren: Legen Sie Grundsteuerwertbescheid, Messbescheid und Gemeindebescheid nebeneinander und prüfen Sie jeweils Datum und Rechtsbehelfsbelehrung.
- Daten abgleichen: Vergleichen Sie die Angaben im Wertbescheid mit Ihrer Erklärung, dem Grundbuch, dem Liegenschaftskataster und der Wohnflächenberechnung.
- Frist prüfen: Liegt das Datum des Bescheids weniger als einen Monat (plus vier Tage) zurück, ist ein Einspruch noch möglich.
- Einspruch einlegen: Richten Sie ihn an das Finanzamt, das den Wertbescheid erlassen hat, und benennen Sie den konkreten Fehler mit Belegen.
- Zahlungen beachten: Auch während des Einspruchs müssen Sie die Grundsteuer an die Gemeinde zunächst zahlen. Eine Aussetzung der Vollziehung kann beim Finanzamt beantragt werden und wirkt sich dann auch auf den Folgebescheid aus.
Ist die Frist bereits abgelaufen, kann geprüft werden, ob eine Korrektur über eine fehlerbeseitigende Fortschreibung oder einen Änderungsantrag möglich ist. Die Voraussetzungen sind im Bewertungsgesetz und den Landesgesetzen geregelt und sollten im Einzelfall geklärt werden.
Denken Sie auch an Änderungen, die nach dem Stichtag eingetreten sind, etwa einen Anbau, einen Abriss oder eine geänderte Nutzung. Solche Änderungen müssen dem Finanzamt angezeigt werden und können zu einer Fortschreibung des Grundsteuerwerts führen. Umgekehrt kann eine Wertminderung, etwa nach Teilabriss, eine Herabsetzung rechtfertigen. Eine Partnerkanzlei oder ein Steuerberater kann einschätzen, welcher Weg in Ihrem Fall offensteht und welche Unterlagen das Finanzamt dafür erwartet.
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Häufige Fragen
Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde wegen einer falschen Wohnfläche vorgehen?
Nein. Die Wohnfläche ist Teil der Bewertung durch das Finanzamt. Fehler müssen gegen den Grundsteuerwertbescheid geltend gemacht werden, weil dieser für die Gemeinde bindend ist.
Lohnt sich ein Einspruch nur wegen der Verfassungsbeschwerde?
Nach den BFH-Urteilen vom November 2025 sind die Aussichten eines allein darauf gestützten Einspruchs gering. Ein noch offener Einspruch kann aber mit Blick auf die anhängige Verfassungsbeschwerde ruhen, statt ihn zurückzunehmen.
Muss ich die Grundsteuer während des Einspruchs zahlen?
Ja, zunächst schon. Nur wenn das Finanzamt die Vollziehung des Wert- oder Messbescheids aussetzt, kann auch die Zahlung an die Gemeinde vorläufig entfallen.
Mein Wertbescheid ist von 2023. Ist ein Einspruch noch möglich?
In der Regel nicht mehr, weil die Monatsfrist abgelaufen ist. Eine Korrektur kann im Einzelfall über eine fehlerbeseitigende Fortschreibung möglich sein. Lassen Sie das prüfen.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtslage und Beträge können sich ändern; maßgeblich ist Ihr konkreter Bescheid.