Wo und wie lange die Mietpreisbremse gilt
Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt. Sie gilt nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmen. In diesen Gebieten darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Der Bundestag hat im Jahr 2025 beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Die Länder müssen dafür jeweils eigene Verordnungen erlassen oder verlängern. Ob Ihre Stadt erfasst ist und seit wann, ergibt sich aus der aktuellen Landesverordnung (Stand 2026). Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem Ihr Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Die Mietpreisbremse betrifft die Miethöhe bei Vertragsbeginn. Für spätere Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten die Regeln zu Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht jede Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse ist erfasst. Wichtige Ausnahmen sind:
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f Satz 1 BGB).
- Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Umfassend ist eine Modernisierung nach der Rechtsprechung in der Regel nur, wenn der Aufwand etwa ein Drittel des Aufwands für einen vergleichbaren Neubau erreicht.
- Höhere Vormiete: Lag die Miete des Vormieters bereits höher, darf der Vermieter diese Vormiete weiter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben dabei außer Betracht.
- Einfache Modernisierung: Bei Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn kann ein Aufschlag zulässig sein (§ 556e Abs. 2 BGB).
Will sich der Vermieter auf eine der Ausnahmen nach § 556e oder § 556f BGB berufen, muss er Sie nach § 556g Abs. 1a BGB vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren. Unterlässt er das, kann er sich zunächst nicht auf die Ausnahme berufen.
Die Rüge: So machen Sie den Verstoß geltend
Um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen, müssen Sie den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Rüge muss in Textform erfolgen, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Hat der Vermieter Ihnen vor Vertragsschluss eine Auskunft über eine Ausnahme erteilt, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.
Nach § 556g Abs. 3 BGB können Sie vom Vermieter außerdem Auskunft über Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, etwa die Höhe der Vormiete oder durchgeführte Modernisierungen, soweit Sie diese nicht selbst ermitteln können. Häufig wird die Rüge mit einem solchen Auskunftsverlangen verbunden.
Wichtig: Die Rüge beendet das Mietverhältnis nicht und ist kein Grund für eine Kündigung durch den Vermieter. Zahlen Sie die vereinbarte Miete bis zur Klärung weiter, um keinen Zahlungsrückstand zu riskieren.
Wie viel Sie zurückfordern können
Zurückverlangen können Sie den Teil der Miete, der über der zulässigen Höchstmiete liegt. Die zulässige Höchstmiete beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent, sofern keine Ausnahme greift. Die Miete wird nicht insgesamt unwirksam, sondern nur der überhöhte Teil.
- Erfolgt die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet, können Sie die zu viel gezahlte Miete grundsätzlich ab Beginn des Mietverhältnisses zurückfordern.
- Erfolgt die Rüge später, können Sie nur die Miete zurückverlangen, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.
Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung beträgt 10 Euro pro Quadratmeter, erlaubt sind also 11 Euro. Vereinbart wurden 13 Euro. Bei 60 Quadratmetern sind monatlich 120 Euro zu viel. Diese Differenz ist künftig nicht mehr geschuldet und kann im Rahmen der genannten Regeln zurückgefordert werden. Die tatsächliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel oder anderen Erkenntnisquellen.
Typische Fallstricke bei der Rüge
- Zu spät gerügt: Wer erst nach mehr als 30 Monaten rügt, kann nur noch für die Zukunft zurückfordern.
- Mietverhältnis schon beendet: Die rückwirkende Erstattung ab Mietbeginn setzt voraus, dass das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch bestand.
- Falsche Vergleichsmiete: Wer mit einer zu niedrigen Vergleichsmiete rechnet, fordert zu viel und riskiert Streit. Die Einordnung in den Mietspiegel ist oft entscheidend.
- Ausnahme übersehen: Neubau, umfassende Modernisierung oder höhere Vormiete können die Rüge ins Leere laufen lassen.
Eine sorgfältige Vorprüfung lohnt sich deshalb, bevor Sie den Vermieter anschreiben.
Möbliertes Wohnen, Kurzzeitmiete und Prüfung über einspruch.eu
Bei möblierten Wohnungen und befristeten Kurzzeitmietverträgen ist die Berechnung der zulässigen Miete oft schwierig, weil Zuschläge für Möbel nicht immer ausgewiesen werden. Die Bundesregierung hat 2026 eine Reform des Mietrechts auf den Weg gebracht, die unter anderem den Möblierungszuschlag und Kurzzeitmietverträge neu regeln soll. Ob und ab wann diese Regeln gelten, sollte im Einzelfall geprüft werden.
Ob die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung gilt, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist und ob eine Ausnahme vorliegt, lässt sich ohne Fachwissen schwer beurteilen. Über einspruch.eu schildern Sie Mietbeginn, Miethöhe, Wohnfläche und Ort. Eine unabhängige Partnerkanzlei prüft, ob eine Rüge Aussicht auf Erfolg hat, und kann diese für Sie formulieren.
Daneben gibt es spezialisierte Anbieter und Mietervereine, die sich mit der Mietpreisbremse befassen. Die Informationen hier sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Unsicher, ob sich ein Widerspruch lohnt? Eine Partnerkanzlei schaut sich Ihren Bescheid kostenlos an. Jetzt Ersteinschätzung anfordern.
Häufige Fragen
Wie erkenne ich, ob meine Miete zu hoch ist?
Vergleichen Sie Ihre Nettokaltmiete pro Quadratmeter mit dem örtlichen Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen. Liegt sie mehr als 10 Prozent darüber und gilt in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse, kann ein Verstoß vorliegen, sofern keine Ausnahme greift.
Muss ich die Rüge selbst schreiben?
Die Rüge kann formlos in Textform erfolgen. Weil Ausnahmen, Vormiete und Vergleichsmiete aber oft streitig sind, lassen sich viele Mieter dabei unterstützen, etwa durch eine Kanzlei oder einen Mieterverein.
Kann mir der Vermieter nach der Rüge kündigen?
Die Rüge ist kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung als Reaktion auf die berechtigte Geltendmachung Ihrer Rechte wäre nicht zulässig. Zahlen Sie aber die vereinbarte Miete bis zur Klärung weiter.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtslage und Beträge können sich ändern; maßgeblich ist Ihr konkreter Bescheid.